央行“双降”使房贷成本历史最低 哪些城市房价会反弹

8月25日晚，央行宣布同时降准降息，这是央行自去年11月份以来的第五次降息，五次降息累计下调贷款利率140个基准点。同时，也是继今年5月份同步降息降准之后的第二次“双降”。有研究机构分析称，经过这几轮降息后，房贷的成本已经是历史上最低水平，购房者应在下半年及时出手，以免错失购房好时机。

央行降息将进一步缓解购房者房贷压力，刺激消费者购房欲望，有利于加快去库存，同时也减轻房企贷款压力，对楼市可谓重磅利好。根据统计数据，7月份全国70大中城市，房价上涨的城市首次超过房价下跌的城市，楼市正走出低谷，逐步向暖。有分析认为，央行“放水”后，房价反弹可能性最大是下面这些城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、南京；此外，一些人口吸引力较大、库存压力较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会城市房价也很有可能迎来反弹，比如：福州、苏州、青岛、大连、武汉、郑州、合肥、成都。

30年期100万房贷月供将少还155元

央行宣布自2015年8月26日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，并实施定向降准0.5个百分点。本次降息意味着，购房者的还款压力有所下降。

本次降息前的基准利率为5.4%，根据计算，假设贷款总额100万元，贷款年限30年，以等额本息方式还款，则每月需还5615.31元，总利息为102.15万元；若以等额本金方式还款，首月还款额度为7277.78元，需支付总利息81.22万元。

贷款基准利率下调后，按最新基准利率5.15%计算，在同样的贷款额度和贷款年限下，以等额本息方式还款，则每月需还5460.26元，每月节省了155.05元，总利息为95.6万元，比之前少了6.55万元；若以等额本金方式还款，首月还款额度为7069.44元，降低了208.34元，需支付总利息77.46万元，比之前少了3.76万元。

据了解，这是自2014年11月以来，央行在9个月的时间内执行的第五次降息。9个月前，基准利率还是6.15%。按此利率计算，三十年期百万贷款情况下，等额本息每月要还6092.28元，如今可比9个月前少还632元。

“伟嘉安捷”分析称，央行降息无疑会刺激市场成交量的活跃。经历年内四轮降息后，目前房贷的成本已经是历史上最低水平，对于购房者来说目前购房相当于享受了最低的成本，因此应该赶在下半年抓紧出手，以免错失购房好时机。

对楼市三大影响

1、房贷更优惠，房企融资成本下降

央行9个月内5次降息，购房者的还贷压力再次下降。而房地产开放企业在降准下，将进一步降低房企贷款、融资的难度。中原地产首席分析师张大伟对新京报表示，虽然降息降准这一政策并非完全针对楼市，但在目前的市场情况下，一二线城市的购房者受到影响最直接，特别是一二线城市的楼市将迎接“金九银十”。

2、首套房利率折扣增加

张大伟认为，在货币政策持续宽松环境下，银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高。

根据中原地产数据，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，100万20年房贷利息减少幅度高达19.3万。

3、“不会导致房价全面上涨”

贷款利率下调对极缺钱的开发商来说更是利好。英大证券首席经济学李大霄表示，央行双降目的是维持货币市场的宽松环境，利于降低企业融资成本，利于稳定经济、稳定房地产市场。

而据不完全统计，在公布半年报的36家房企中，包含万科等标杆企业在内，今年上半年合计营业收入为987.216亿，净利润仅有90亿，净利润率只有9.1%。房地产企业的盈利能力大幅下调，其中融资成本持续增加，融资成本吞噬了房企利润。

“房企最困难的时间已经过去。但目前看全国房地产基本面已经不同，本次降准降息也不可能导致房价出现全面上涨，对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好，推动力继续加强。”张大伟说道。

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